不動産納得処理メソッド
4つのステップ
不動産処理を納得して進めるためには、一つひとつの段階を丁寧に進めていく必要があります。当社の「不動産納得処理メソッド」は、経営的に望ましい不動産処理のために必要となるステップを整理し、どなたにも用いることのできる手法として組み上げています。
1. 会社の経営分析
会社が現在置かれている環境や、今後の課題、展望などを把握し、営業・人事・財務の見地から今後の戦略を確認します。
経営理念にも立ち戻り、「会社にとって何が本質的に重要か」という原点から、分析を行います。
2. 不動産の3つの処理の意味を理解する
売却・建て替え・リフォームのそれぞれが、会社にどのような意味・影響をもたらすかを整理します。
ー売却の場合ー
- 現金が増える
- 借入金が返済できる
- 別事業の軍資金が増える
- 税務上の損金・益金が増える
- 会計上の売上・利益・損失が増える
- 毎期の減価償却が減る
- 従業員がメッセージを捉える
- 銀行が資産のスリム化を把握する
- 株主が投資機会を探る
ー建替えの場合ー
- 現金が減る
- 資金を借りれば借入金が増える
- 建物や設備が新しくなる
- 税務的に償却資産（経費・損金）が増える
- 従業員に「業容拡大？」「採用が増える？」「うちは儲かってる？」などのメッセージが伝わる
ーリフォームの場合ー
- 現金が減る
- 資金を借りれば借入金が増える
- 建物や設備が新しくなる
- 税務的に償却資産（経費・損金）が増える
- 従業員に「業容拡大？」「採用が増える？」「うちは儲かってる？」などのメッセージが伝わる
ゴールは「重要な経営課題の解決」
3つの処理方法の有する意味は、概ね以上のようにまとめることができます。しかし実際のところ、経営における不動産の処理はこのように単純ではなく、取引先や銀行、株主、従業員といったステークホルダーとの関係性も考えると、より複雑で感情的な意味合いで捉えられることがしばしばです。
不動産の処理は「売る・建て替える・リフォームする」際に生じる数字上の割安・割高感だけではなく、常に「重要な経営課題の解決」をゴールとして、冷静に選択していく必要があります。
3. 判断基準を選択する
いまの会社に何が最も大切な基準なのか
仮に、数字だけで不動産の処理を判断しようとするなら、基準は以下のようなものになるでしょう。
- 簿価との比較で決める
- 売上や利益拡大に寄与するかどうかで決める
- 相場と比較して割安・割高で決める
しかし経営面ではもっと定性的、感情的なものが関わってくるはずです。
- 会社理念に整合するかどうかで決める
- 人事戦略・財務戦略に整合するかで決める
- 相乗効果の有無で決める
- 従業員へのメッセージになるかどうかで決める
- 会社の発展のストーリーに意味を成すかどうかで決める
このような数字以外の点も、考慮しておく必要が当然にあります。こ
こで、ステップ1で行う「経営分析」が効果を発揮します。
今後、会社がどこに向かっていくのか、会社の理念、人・組織の体制は盤石なのか、どのような財務体質でありどれだけの体力があるのか、なども再度認識しておく必要があります。
もちろん事業計画そのものについても数値面から妥当性を考慮する必要があります。
- 建築費は十分にリーズナブルか
- 諸経費は過剰ではないか
- 予備費は十分か
- 想定する家賃に無理はないか
- 売却する価格は安くないか
- 借り入れる金利は高くないか
- 借入の返済期間は短すぎないか
- リフォーム見積もりは業者の言い値になっていないか
なども合わせてチェックします。
4. 不動産の3つの見える化
不動産に関する上の3つのポイントを明確にすることで、判断材料を作り出します。
ここまでの4つのステップを踏まえ、「安心・万全」な不動産処理の結論を導いていきます。