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さて、先日個人のかたのご相談で、「隣の土地に親族の家を建てて住みたいので隣の土地の購入を検討したい」という相談がありました。俗に、「隣の土地は借金してでも買え」と言いますが、果たしてどうなのでしょうか？　この隣の土地のオーナーは、実は以前に建物を立てようとして失敗した経緯がありました。建物を建てて住むにはたまたま私道を通らなくてはならず、近隣の人たちから「通行と掘削の承諾」を取り付けないといけなか

隣の土地は借金してでも買え？

不動産の資産価値はいろいろなものの影響を受けます。駅に近いか建物が新しいか古いかきれいな正方形・長方形かどうか角地かどうか大きいか小さいか近くにスーパーや店舗があるかどうか近くにお墓や葬儀場があるかどうか日当たりが良いかどうか学区が良いかどうか町の雰囲気が高級か普通かなどです。でも最も資産価値に影響を当たえるのが「道路」なんですね。どんな道路なのか道路と土地がどう接しているかが資産価値の多くを決め

道路が土地の資産価値を決める？

とあるお客様で不動産に関する質問をいただきました。もうぼろぼろになっている工場をどうするか、というご質問でした。建て替えるにしてもリフォームするにしても「追加投資」ですね。建築や不動産関係の営業マンに聞いてみるとこうなります。一般的な建設会社や工務店の営業マンに聞くとこう言うでしょう。「そろそろ建て替えの時期だと思いますよ」リフォームに強い会社に聞けば「リフォームでしのぎましょう、まだまだ躯体は大

今決めなくてはいけないの？　リアルオプションのおはなし

以前に相続のセミナーを行ったときにあったお話しです。60代のご主人と奥さんが質問に来られた時の話です。「〇〇ハウスから土地活用の提案を受けているのだが営業攻勢がすごい。いまあるマンションのすぐ隣で2棟目を建てようか迷っている」というお話しでした。既に一棟目も大手〇〇ハウスの提案により建築をお願いし、すでに大家さんとしてうまくいっているようでした。そのすぐ近く隣で余っている土地があり、同じようなマン

〇〇ハウスの営業マンを断れない？

つい先週の週末のことでした。テナントとの条件交渉のお手伝いをしてさしあげているビルオーナーさんがいるのですが、その件でテナントさんに「お店をたたんでもらえませんか」とお伝えをすお仕事がありました。「たたんでください」とは廃業または引っ越してください、というお話しです。テナントさんはかなり長らく営業をしている飲食店です。ずいぶんまえから勝手に家賃を減額して振り込んできています。オーナーさんはそれにつ

立ち退き交渉はなぜ難しいの？

二代目経営者または三代目経営者が事業を承継する際、気になる点として挙げられるのが主に次の３点かと思います。事業はうまくいっているのか？有能な人材がいてコントロールできるか？資産や借り入れはどうなっているのか？はい、要するに、ヒト・モノ・カネですね。特に気になるのは「借金」だと言われます。「こんな多くの借金を引き継がされるのか！？」高額の負債がある場合、それはとても大きい負荷として経営にのしかかりま

事業を承継した経営者なのに意識していない「あれ」とは？

とある会社の経営コンサルタントからこんなご相談をいただきました。「この土地と建物は売れるんでしょうか？」いわゆる市街化調整区域のなかにある土地と建物です。先代の創業者が建てたご自宅ですが所有者は「会社」。いまはほとんど有効に使っていないそうです。売却できれば銀行に返済して会社の債務を減らせますし、できなければほとんど収益をあげない「資産」であり続けます。どちらが良いかは経営目線では火を見るよりも明

市街化調整区域ってどういうこと

不動産の売却を考える際に、経営者が最も大切にすべきことはなんでしょうか？カネや資金の問題や人の問題ももちろんあるのですが、やはり経営の成績表である「決算書」にどのような影響を及ぼすかが最も大事でしょう。金額が大きい不動産を処理するには、損益決算書にも貸借対照表にも大きな影響を及ぼします。その影響を無視するわけにはいきません。かなり古い話ですが、ある大手の運送会社が、保有していた2つの資産を同時に売

2つの資産を同時に処理するには？

現在リフォームのご相談を頂いているお客さまの件でリフォームローンを組むべく銀行さんと折衝しています。正確には「信用金庫」さんです。信金さんには昨年末から「建物の外装リフォーム」をお願いするべく数か月にわたって協議をしてきました。信金の担当者は、納税証明書やリフォームの見積もり、融資を借りる主体のキャッシュフローや決算書など様々なものを要求してきます。多くの資料を取り揃えてようやく融資の決裁（承認）

なぜ銀行によって融資スタンスが違うのか？

駅から12分ぐらいの都内の土地。ちょっとまとまった１５０坪ぐらい。なかなかの完成な住宅街です。誰が買ってくれそうでしょうか。自分の土地がどう使われるともっとも健全なのかは、周りを見るとおおよそのヒントが見えてきます。12分あるいてワンルームマンションがあるかないか、ファミリーマンションがあるかないか、小ぶりなアパートがあるかないか、大きい分譲マンションがあるかないか、一戸建てのみか。これに加えて、

住宅地内の土地の処分方法とは？

不動産を相続したり売却するときに「土地を切ればよい」ということがあります。簡単に言いますが、実際に「土地を切る」とはどうすることを言うのでしょうか。土地を二つに切るためには、まずどの位置で切るかという線を決める必要があります。その位置を決めることができたら、次に境界点となる杭や鋲を打ち込みます。そして現地で測量をします。机上で測量図面を完成させます。境界線について境界確認書という書面を作り土地所有

土地を切って売るにはどうする？

ここ数年でサラリーマンに爆発的な人気となった「不動産投資」。その前は単に「不動産賃貸」「資産活用」と呼ばれることが多かったですね。さらにその前は株式と並んで「財テク」の範囲に含まれることも多かったですね。どの時代であっても家賃で儲ける大家さんは「おいしい」と言われています。それはなぜでしょうか。４つに分解してみたいと思います。①大きな粗利率不動産賃貸業の粗利率は実に７０～８０％ぐらいあります。もち

なぜ不動産賃貸はおいしいのか

リフォーム工事を行うときに工事をする業者とは「言った」「言わない」というトラブルがほぼ確実に起きるものです。工事会社には工事会社の都合のよい受け取り方があります。また発注する側には発注側の都合のよい理解の仕方があります。たとえば、発注側からすれば「解体工事からお願いしているんだから残置物（家具）」の廃棄も含んで当然と考えますが、受注側からすれば「見積もりに入っていないのは項目を見れば一目瞭然」とな

リフォーム工事で注意したい「言った」「言わない」トラブル

東京都庁に来ています。とある建物について「合法に建物が立っているのかどうか」の調査をしています。東京都・都市整備局というところで、一定規模以上の東京都内のすべての建物についてその情報が蓄積されています。業界の人間ではまず知らない人はいない「検査済証」ですが、不動産の処理では大変重要な意味があります。一体どういうものでしょうか？建物を建てるときには「建築確認申請」という書類を提出します。建物は地域や

建物に関する検査済証とは？

会社が不動産を保有することについて１つお伝えしたいと思います。そもそも会社とは継続的な経営をする事業体です。会社の経営を継続するためには、いつもそこに会社があって連絡が取れて期待通りのサービスや商品を提供してくれると顧客に思わせなければなりません。つまり継続して進んでいるという「信用」があると認められたくて日々活動をしているわけですね。信用を形づくるには、資本金や売上、従業員数やブランドなどがあり

会社が土地を売りたくない理由

アパート・マンションの経営で意識することは「稼働率」と「家賃収入」ですね。ですが、単に家賃を上げて稼働率を上げればよいことばかりでもありません。まず賃料を上げるにはどうすればよいでしょうか。競合の物件との家賃競争においてこちらが劣勢になるわけですので、それ相応の見返りを与えなくてはいけません。 それも、①賃貸募集をしてくれる業者と②住人候補（決まったら住んでくれる方）の両方にです。なぜ①②の両方な

賃料を上げると入居者の質が悪くなる？

不動産を売却したい会社にとって、「どうしても売ってくださらないと困るんです」というセリフは、またとないチャンスです。そんなことがあるんでしょうか？実は稀にあるんですね。いくつかあるパターンのうちの一つに地上げ案件があります。あたり一体をまとめて地上げしたい、買収したいという話が都心では結構あります。いわゆるデベロッパーと呼ばれる開発事業者は、タネ地という最初に手に入れる土地を手に入れます。タネ地を

相場を超えて買ってもらえるウレシイ話

前回までのブログでワンルームマンションが資産を増やさないことを販売会社の経営者は知っているという話をしました。なのに販売会社は販売をやめません。というか、従業員を使って販売し続けています。先日、とあるマンション販売の担当者に二人続けて会いました。それぞれ別の投資用マンション販売会社です。私の方からお節介ながら、「将来、資産価値は減っていくから、売却価格でローン残額を賄えることはほとんどないのは知っ

駅で投資用マンション買いませんかと言われたら？その３

前回は新築ワンルームマンション投資では資産形成できないというおはなしでした。でもその昔はそれほど悪い話でも無かったのです。新築ワンルームマンションを購入しても、ちゃんとキャッシュフローはプラスになる時代がありました。もちろん入ってくる家賃が５万円～９万円ぐらいの範囲のお話なので、ローンを支払ったあとにプラスになるとは言っても数千円程度の余りでした。でも確かに通帳にはお金が溜まっていく時代があったの

駅で投資用マンション買いませんかと言われたら？その２

駅を歩いていたら、「会社の研修で名刺交換をお願いします」と言われることはないでしょうか？そのほとんどは、新築投資用マンションの営業マンの子たちです。若い子達を使ってマンション販売をするこの業界ですが、どういう仕組みなんでしょうか？その前に、新築ワンルームマンションには手を出してはいけないことを先に知る必要があります。新築ワンルームマンションといえば、大体のものが利回りで3～4%程度のものになります

駅で投資用マンション買いませんかと言われたら？

あるお客様から「大手が土地を買いにきたけどこの話は乗ったほうがいいの？」というご相談がありました。以前からそろそろ手放すことを考えていたアパレル系の経営者さんですが、なかなか踏ん切りがつかず、伸ばし伸ばしにしていらっしゃいました。お話を聞いてみると、相場よりずいぶん高い値段で買いたいというものでした。私としては値段ももちろん大切なことですが、「いまの拠点を会社としてどうしていくのか」これを最優先に

不動産と事業所を手放すには

オフィスビルと商業ビル。経営をやっていったり、売却するとなりますと、この２つについて認識を変えておくべきことがいくつかあります。オフィスビルはそのほとんどの設備をオーナーが負担しています。テナントさんが持ち込んできた机やいす、什器備品、パーティションなどを撤去し、建物をさかさまにして落っこちるもの以外はすべてオーナーが持っていることが多いです。ですので、テナントに入居するほうも貸すオーナーのほうも

オフィスビルと商業ビルで異なる「資産区分」と「館内規則」

元本返済額と減価償却額を比較しよう①からの続きになります。①では賃貸経営において、自分のお金のながれのうち、元本返済額と減価償却費を比較しましょうというお話しでした。なぜこれを比較するとよいのでしょうか。一般にお金の流れと会計・税務の流れは少々異なる、というお話しを聞いたことがあると思います。金利返済は会計・税務上は「費用」「損金」といった、「事業におけるマイナス項目」としてとらえられますが、元本

元本返済額と減価償却額を比較しよう②

今月2月から3月は特にお引越しのシーズンでもあります。賃貸経営に関していえば、空室が多い方には満室経営を目指す時期でもございます（^^♪ところで、弊社ではアパートやマンションを経営されている方に、プロフェッショナルが行うお金の把握の仕方をお伝えしています。たくさん持っているといえども、○棟○戸を保有する○○大家さんが行うお金の把握方法とファンド等オフィシャルな投資経験者のお金の把握方法ではかなりレ

元本返済額と減価償却額を比較しよう①

テナント店舗に貸すオーナーにとって賃料と同じぐらい大切なものが保証金です。テナントが入居するときにオーナーに預け入れてくれる金銭のことですが、このお金の大切さは店舗の賃貸経営をされて一度テナントと揉めた方には身に染みてわかります。テナント店舗はチェーン店であれば当該店舗の売り上げに左右されずに賃料を払ってきますが、単独店舗の場合にはその店舗の売り上げが悪いとお金が無くなり賃料不払いを起こします。オ

店舗の保証金の役割って？

リフォームするとき、または建物を建て替えるときなど、長らく利用していた古いテナントが退去することがあると思います。この際に困るのがテナントとの原状回復費用をどう決めるかです。現在の形式での賃貸借契約書には、「原状」を定める「資産区分表」「工事区分表」「貸方基準書」などを書類を添付することが多く、「原状」＝「入居した時の状況」を証拠して添付しています。少しでも定めている表や書面があれば退去時とのテナ

古いオフィステナントの原状回復工事について

相続税対策を考える際、どうしても高額な金額を節税したいと考える際に土地活用や資産の入れかえ、不動産の購入はさけられないものです。不動産以外にも一般に・保険に加入・仏壇仏具の購入（効果はかなり怪しいですが）・１１０万円までの毎年贈与(暦年贈与)の話題が出てきますが、やはり合法的・合理的なものというと賃貸物件の所有ということになります。昨日も神奈川方面のとある地主さんの土地活用のご相談をしてきました。

相続税対策と土地活用

サブリース契約についてはアパート経営の成否の鍵といっても言いすぎではないぐらいに重要なポイントとなっています。管理会社・建築会社等からは、「ずっと賃料が保証されますので安心」との説明がされるわけですが、実際の条文には賃料が固定されていると記載されていないのがほとんどです。賃料が変動します、とも明確に書いていないわけなので、なんとも判然としないのですが、賃料の増減について一般的な表現としてはこのよう

サブリース契約について（アパート・マンション）

上記のような資産の組み替えを行うことで、相続の評価額を下げたり収益を上げることができます（詳細はお問い合わせください）。

主な生前対策の方法（資産の組み換え）

法人を作り、妻や子供をその役員とし報酬とすることで家賃収入を分散させることができます。

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