2013年末のアベノミクススタート前後から、サラリーマン大家さんや地主の方々の土地活用など、多くの「大家さん」が誕生してきています。イギリスのEU離脱により6月には日経平均が下落するなど景気の見通しについて気になるところであり、初めて不景気を経験される方には「賃貸経営」がどんな影響を受けるのか大変気になる方も多いと思います。「リーマンショック」が起きたときに何が起きたかを振り返ることは大変参考になると思います。
2009年10月のリーマンショック以降、不動産業界ではこのような動きがありました。
・新規での不動産購入の凍結・建築行為のストップ
・新規ローンのストップ
・資産価値の減少（利回り増大）
・不動産の売却
・内部成長（コスト削減・収入アップ）
・モラル体制の厳格化（違法個所の是正）
・リストラ
このように、売上を拡大しずらいなかで内部で出来ること（コストや人の問題）を一生懸命取り組む、という現象が多くの不動産関連企業で起きていました。
リーマンショック自体が金融セクターから端を発した経済的事象だったため、日本においても金融業界・不動産業界において大きな影響を受けたわけですが、バブル崩壊のときのように製造・サービス部門まで深刻なダメージを受けたわけではなかったため、賃貸需給のファンダメンタル自体はそれほど悪化しておらず、劇的に賃料が下がったり空室が増加するという現象はほとんどありませんでした。もちろん賃料を上げられるわけでもなく、ビルテナントの引き抜き合戦などは当然ながら発生していましたが。
銀行はじめ金融機関が貸し渋り・貸しはがしを行ったためお金が流れにくくなり、デフレ経済下における典型的な現金至上主義が起き、できるだけキャッシュアウトをせず家計や企業内に現金を溜め込む行動が起きました。
その流れにおいて賃貸経営における「ランニングコストの削減」は１つの流れとしてこの時期に確立しました。
もちろんこれは個人の賃貸経営においても取り入れると参考になるものばかりです。
景気が良くても悪くても、ランニングコストの削減をしておけば、毎月毎年その恩恵を受けられるので、多くの賃貸経営者・大家さんにはこのコスト削減の取り組みをいつでもお勧めしています。
具体的には下記のような項目があります。
・電気・ガス・水道等のライフラインコスト
・エレベータのメンテナンスコスト
・固定資産税・都市計画税
・修繕費用
・損害保険料の見直し
・金利の見直し
火災保険については昨年10月より10年より長い保険が組めなくなり、10年超の保険を見直すとむしろ保険料が上がる場合がほとんどです。来年１月にも地震保険が値上がりするなどあまりよい話題がありませんが、保険以外の項目についてはアパートのような簡易・小型のものでなければコスト削減の余地がかなりあります。
アパートやマンションではオーナーが負担するライフラインコストは多くはありませんが、ビルオーナー・施設オーナーにとって、例えば電気についていえば、いったんオーナーが全館の電気料金を支払ったのち、小メーターでテナントから電気料金を徴収するタイプが多く、コスト削減の効果はかなりあります。
LED設置・レンタルなどもコスト削減につながる取り組みですね。
ぜひ元気なうちに筋肉質にしておいて大切なお金を蓄積していきたいものです。
コスト削減のご相談もお気軽にどうぞ。
