【世田谷】親の老人ホーム資金、ホントに家を売るべき？費用相場と判断ポイントを徹底解説

こんにちは。
弊社では世田谷区で 「老人ホームの相談窓口」 として、

• 介護施設のご紹介
  
• ご自宅や土地など不動産の処分・活用プランづくり
  

この２つをワンストップでお手伝いしています。
読者の多くは「親御さんの介護を担っている50～60代の娘さん世代」だと思います。
わたし自身も母の介護をする立場なので、今回は　“プロだけど同じ子ども世代”　の立場から、できるだけ噛み砕いてお話しします。

１．世田谷の老人ホーム費用、まずは“ざっくり相場”を把握しよう

相場を知らずに「家を売るかどうか」を決めると、あとで後悔しがちです。まずは目安を見ていきましょう。

◎入居一時金と月額はいくらぐらい？

• 入居一時金：平均802.7万円（中央値92.7万円）
  
• 月額利用料：平均35.3万円（中央値28.4万円）

※参考：世田谷区の老人ホームの相場は入居金802.7万円、月額35.3万円｜みんなの介護

「えっ、そんなに幅があるの？」と驚かれたかもしれません。
これは〈立地・介護度・居室の広さ〉などで大きく変わるからです。
実際のご紹介では一時金に余裕のある方はあまり多くなく、
当社の感覚では一時金は数十万円の敷金程度のお客様が７～８割ぐらいのイメージです。

月額利用料も25-30万円程度のかたが多いように思います。

2．家を売る？ その前にチェックするべき “3つのポイント”

施設の入居一時金や月額利用料を賄う方法として、「家を売る」という選択肢が出てきます。ただ実際に売るには様々なハードルがあり、そう簡単に決められるものではありません。

わたしがご相談を受けた場合、本当に売るべきかを確認する3つのポイントをご紹介します。紙とペンを出して、一緒にメモしてみましょう(不動産価格は2025年6月現在）。

ステップ	チェック内容	ワンポイント
① 全体のホーム利用額を探ってみる	100歳－親の年齢×月額費用＋入居一時金＋医療費その他	「100歳まで生きる」が最近の平均的な見積もり
② 不動産の現在価値	目安として、世田谷区マンションの平均は6,227万円（60㎡）	戸建ての場合、築30年以上から建物価値が1千万円台～数百万円程度に落ち着いてくる傾向
③ 家族の使い道	子どもが住む予定は？　相続トラブルの芽は？	住む人ゼロなら“空き家コスト”が年18〜25万円

★補足

• ①関連　毎月の費用が年金等でカバーできる→貯蓄の取り崩しや年金でカバーできれば早急な売却は避けられます
  
• ②関連　不動産が高値圏 → 今が売り時という判断もあります
  
• ③関連　「家族は誰も住まない」 → 早めに処分するか賃貸した方が固定資産税や維持費を抑えられます
  

3．2025年の世田谷不動産市況をざっくり解説

「難しい数字は苦手…」という方も、ここだけは押さえてください。

• 中古マンション
  
  • 平均売却額：6,227万円（60㎡） (ieuri.com)
    
  • 直近１年で＋14.6％の上昇傾向
    
• 70㎡換算では7,009万円 とさらに高い水準 (kuramore.jp)
  
• 戸建て
  
  • 平均1億円前後だが、土地の広さで振れ幅大
    
• 土地
  
  • 坪単価223万円前後（桜新町・成城は300万円台も） (ieuri.com)
    

「家を売る＝終の棲家を失う」と感じるかもしれませんが、
“売却益で老後資金を一気に確保できる” のは大きな安心材料。
高値がついている今はチャンスでもあります。

4．売却以外のお金づくりアイデア３選

一方で、自宅売却以外にはどのような手段が考えられるでしょうか。代表的な選択肢は以下のものです。

方法	どんな人向き？	注意点
建て替え（土地活用）	古い建物はいったん取り壊し、アパートやマンションで賃貸経営を行う	本格的な賃貸経営になるため、事業収支の立案や施工会社の検討が重要
自宅の賃貸	空き室にしておくともったいないため、リフォームして賃貸収入を得る	リフォーム費用と賃貸で得られる額の比較が大事。駅から遠いと借り手がつかないことも
リバースモーゲージ	一括で売りたくない・資金は月々でOK	借入上限は評価額の約80％

いろいろな手法がありますが、それぞれ一長一短があります。特に短所はしっかり把握しておかないと「こんなつもりじゃなかった・・」というケースをよく見かけます。リースバックは買い取ってもらえる額が往々にして相場よりかなり安いものですのでお勧めしません。その他、分かりづらい取り組みもありますので、ぜひプロにご相談しながら決めていきましょう。

5．よくあるご相談 Q&A

Q．“親が認知症気味” どうやって売る？
A．判断能力が落ちる前に家族信託や任意後見契約のご準備を検討しましょう。発症後は家庭裁判所による後見人選任（法定後見）の取り組みが必要になり、使い勝手がかなり悪くなります。

Q．売却益にどれくらい税金がかかる？
A．居住用なら3,000万円特別控除および10年超所有で税率の軽減ができます。手取りが大きく変わりますので必ず事前に試算をしましょう。購入時の資料の有無も影響します。

Q．老人ホーム費用が途中で足りなくなったら？
A．不動産をまだ保有している状態であれば「売る or 借りる」で対策方法を検討します。不動産を手放している場合には、ホームを変える（特別養護老人ホームなどを申し込む）などの出費を抑える方法を検討します。

6．まとめ 〜“お金”は親の安心のためのツール〜

• 世田谷の老人ホーム費用は 一時金802万円／月額35万円が平均。
  
• 家の平均売却額6,227万円 なら、早めに現金化しても老後資金がマイナスになりにくい。
  
• 「まだ迷う…」という方は、資金シミュレーション → 相場確認 → 家族会議 の３ステップだけでも始めてみましょう。
  

私たち「老人ホームの相談窓口」では、施設選びと不動産の話を幅広くサポートしています。

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